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斷糧計(jì)迫開發(fā)商備糧過(guò)冬 監(jiān)管政策將加速房企并購(gòu)
 http://m.t3home.cn    發(fā)表日期：2010-10-27 9:38:25  蘭格鋼鐵
    “九個(gè)蓋子蓋十個(gè)瓶子”被稱為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的一個(gè)游戲規(guī)則，保證游戲持續(xù)不斷的關(guān)鍵條件就是項(xiàng)目的預(yù)售款。預(yù)售款是開發(fā)商用來(lái)蓋瓶子的蓋子，是開發(fā)商同時(shí)在多個(gè)項(xiàng)目間游走的關(guān)鍵。此次《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》的出臺(tái)，意味著這個(gè)蓋子將被政府沒(méi)收，開發(fā)商用購(gòu)房者的錢去炒地囤房的“好日子”已不太可能存在了。牽一發(fā)而動(dòng)全身，在開發(fā)商回籠資金的最后節(jié)點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售款，短期而言，房企可能在政策執(zhí)行前搶推項(xiàng)目，在年底前備糧過(guò)冬以靜觀其變，同時(shí)可能對(duì)房?jī)r(jià)造成一定影響。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序、保證購(gòu)房者的利益、預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)將發(fā)揮積極的作用。

    挪用預(yù)售款已成潛規(guī)則

    預(yù)售款被挪用在地產(chǎn)界是一個(gè)人人皆知的潛規(guī)則。

    “如果說(shuō)一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售款全被挪用有點(diǎn)夸張的話，那么就整個(gè)行業(yè)來(lái)看，70%左右的預(yù)售款都會(huì)被挪做他用。有的是用來(lái)拿地，有的是用來(lái)還銀行貸款，基本上只留下很少一部分款項(xiàng)用來(lái)建設(shè)項(xiàng)目，”潤(rùn)豐地產(chǎn)的銷售公司總經(jīng)理鄭德強(qiáng)向記者表示。

    以一個(gè)項(xiàng)目而言，按照目前的操作規(guī)則，開發(fā)商拿下土地，前期只需提供驗(yàn)資證明，土地出讓金則可分期繳納。然后就可以向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸，用于項(xiàng)目開發(fā)，當(dāng)項(xiàng)目的建設(shè)資金投入到達(dá)建設(shè)總投資額25%的時(shí)候，就可以辦理預(yù)售的手續(xù)，回籠資金。

    在到達(dá)預(yù)售階段時(shí)，開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目的投資就基本完成，而預(yù)收上來(lái)的購(gòu)房者款項(xiàng)就可以任憑開發(fā)商支配，項(xiàng)目的后期建設(shè)憑借著開發(fā)貸和承建方的“墊資”就可以保證完成，只需預(yù)留一部分的資金預(yù)防不測(cè)。

    鄭德強(qiáng)表示，對(duì)于一個(gè)小項(xiàng)目而言，靠這樣的方式回籠資金速度是非�？斓模瑤讉€(gè)月內(nèi)就可以完成，而且不耽誤公司的發(fā)展。

    監(jiān)管政策將加速房企并購(gòu)

    可以說(shuō)預(yù)售款的挪用是開發(fā)商快速發(fā)展的主要的推動(dòng)力，路勁地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)溫立偉向記者表示。

    據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年的前三季度，北京房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本年到位資金3938.8億元，比上年同期下降0.1%。其中，金融貸款為973.9億元，下降39.2%；自籌資金為1256.7億元，同比增長(zhǎng)1.1倍；定金及預(yù)售款為1020.7億元，下降5%。定金及預(yù)售款在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本年到位資金中占據(jù)比例高達(dá)25.9%。

    溫立偉表示，在一些中小地產(chǎn)和剛剛上市的房企中，預(yù)售款所占的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于25.9%，其擴(kuò)張的資金基本上都是來(lái)源于預(yù)售款。而大型上市房企預(yù)售款在其資金構(gòu)成中所占的比例并不高，其擴(kuò)張和拿地的資金主要依靠銀行的貸款和授信。

    全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的會(huì)長(zhǎng)聶梅生也表示，監(jiān)管預(yù)售款不會(huì)影響大型房產(chǎn)公司的正常發(fā)展，只是對(duì)房企盲目圈地、爭(zhēng)奪地王、一味擴(kuò)張的行為予以控制，控制開發(fā)節(jié)奏、資金流向等，完成房地產(chǎn)開發(fā)從量到速度的控制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

    溫立偉預(yù)計(jì)，隨著監(jiān)管政策的實(shí)施，一些實(shí)力一般、手頭資金不寬裕的企業(yè)或被大房企并購(gòu)，或是退出北京市場(chǎng)去二三線城市發(fā)展。未來(lái)北京市場(chǎng)將成為大型房企集團(tuán)的戰(zhàn)場(chǎng)，中小房企很難有生存的空間。

    京城恐現(xiàn)退房和降價(jià)潮

    無(wú)論是“國(guó)十條”、二次調(diào)控，還是這次出臺(tái)的預(yù)售款的監(jiān)管辦法，對(duì)于購(gòu)房者而言，最期望的就是對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響。

    天通苑附近的一位開發(fā)商向記者表示，在目前開發(fā)商已經(jīng)被收緊貸款的環(huán)境下，再次收緊預(yù)售資金，對(duì)房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流及新項(xiàng)目的影響是致命的，開發(fā)商只有降價(jià)以求快速回款，保證足夠的資金竣工。

    該開發(fā)商認(rèn)為，一般開發(fā)商，特別是一些中等開發(fā)商都會(huì)同時(shí)在一個(gè)或者多個(gè)城市開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，如果資金被鎖定將使其資金很難再閃轉(zhuǎn)騰挪�！伴_發(fā)商的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)明顯加大，盲目擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加劇�！�

    鄭德強(qiáng)也表示，目前正值年底，正是開發(fā)商大規(guī)�；鼗\資金的時(shí)期，特別是對(duì)于上市公司或是項(xiàng)目已經(jīng)屬于收尾階段的開發(fā)商而言，肯定要趕在政策執(zhí)行前加快推盤的速度，對(duì)于上半年業(yè)績(jī)不佳的企業(yè)降價(jià)是避免不了的。

    中原地產(chǎn)華北區(qū)的董事總經(jīng)理李文杰表示，如果確信監(jiān)管辦法將出臺(tái)，房企將極有可能會(huì)搶在辦法出臺(tái)前降價(jià)銷售，抓緊回款，以避免預(yù)售資金被鎖定在項(xiàng)目上。而在監(jiān)管辦法出臺(tái)后，開發(fā)商也將被迫加快開發(fā)和資金周轉(zhuǎn)速度，盡快竣工，以撤銷資金監(jiān)管。

    但也有一些開發(fā)商認(rèn)為該政策可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。

    SOHO中國(guó)的董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，房?jī)r(jià)主要取決于市場(chǎng)的供應(yīng)和需求�，F(xiàn)在的實(shí)際情況是土地供應(yīng)量不足，政府常常完不成供應(yīng)計(jì)劃，沒(méi)有土地開發(fā)商就建不出市場(chǎng)需要的房子。從開發(fā)商資金來(lái)看，今年開發(fā)商平均負(fù)債率比去年高，房地產(chǎn)商的資金本身就很緊張，如果再加上“監(jiān)管辦法”實(shí)施，一定會(huì)大大加重房地產(chǎn)資金的緊張。只有開發(fā)商有錢、有地才能建成房子，形成供應(yīng)量從而起到抑制房?jī)r(jià)的作用。如果土地供應(yīng)不足，同時(shí)開發(fā)商又缺少資金，市場(chǎng)上供應(yīng)量會(huì)大大減少，所以從“監(jiān)管辦法”角度看，對(duì)抑制房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)并不是好事。

    政策仍留有“殺手锏”

    根據(jù)北京市25日出臺(tái)的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，今后，北京市商品房預(yù)售資金將全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。該辦法將于12月1日起正式施行。

    對(duì)于北京市出臺(tái)的預(yù)售款監(jiān)管政策，溫立偉認(rèn)為，政策本身已經(jīng)不是一個(gè)新事物，目前各地已經(jīng)出臺(tái)了一些類似的預(yù)售款監(jiān)管政策，細(xì)觀北京的預(yù)售款監(jiān)管政策，政府還留有很大的政策空間，還有殺手锏沒(méi)有使用。

    溫立偉指出，如果將資金監(jiān)管賬戶與銀行貸款和授信聯(lián)合起來(lái)，將對(duì)開發(fā)商的資金鏈條產(chǎn)生更大的影響。

    此外，要是該政策與最后的收房關(guān)聯(lián)起來(lái)，對(duì)于開發(fā)商的影響將是致命的，比如住建委可以按照項(xiàng)目的收房率和業(yè)主的滿意度來(lái)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目是否可以支取預(yù)售款。

    記者觀察

    預(yù)售監(jiān)管考驗(yàn)房企融資能力

    預(yù)售款監(jiān)管政策像重磅炸彈讓許多開發(fā)商都措手不及，讓籠罩在二次調(diào)控和加息疊加影響下的房企大佬們?cè)俅我庾R(shí)到了融資的重要性。

    地根和銀根一直是房企的兩條生命線，拓寬融資渠道近年來(lái)成為了房地產(chǎn)商的主要工作，但是時(shí)至今日預(yù)售款監(jiān)管的政策對(duì)其影響依然巨大，表現(xiàn)出了房地產(chǎn)商的融資能力還有待加強(qiáng)。

    二次調(diào)控后房企的資金回籠壓力劇增。來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，二次調(diào)控執(zhí)行半個(gè)多月以來(lái)，房屋交易量出現(xiàn)了明顯下滑。上周，北京期房和現(xiàn)房住宅簽約1444套，環(huán)比前一周下降了33%，與去年同期相比下降幅度高達(dá)67%，其中新入市項(xiàng)目一周內(nèi)僅成交4套。樓市的滯銷陰云對(duì)于房企的回款速度造成了巨大壓力。

    同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著負(fù)債率不斷升高的危險(xiǎn)。據(jù)上海財(cái)匯信息統(tǒng)計(jì)，截至10月中旬，已有包括萬(wàn)科、保利等在內(nèi)的44家上市房企發(fā)布了三季報(bào)。其中最受關(guān)注的就是開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率。數(shù)據(jù)顯示，主要開發(fā)商的負(fù)債率均有較大幅度的上升，如萬(wàn)科今年三季度的資產(chǎn)負(fù)債率為73.75%，而二季度末為69.83%。金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率也由二季度的69.85%上升到三季度的72.26%。

    正如中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司北京營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理宛玉敏所言，目前市場(chǎng)在二次調(diào)控的影響下，交易量將持續(xù)受到影響，繼10月19日加息之后，我國(guó)將進(jìn)入一個(gè)加息通道，因此未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)商的融資將成為困擾企業(yè)發(fā)展的一個(gè)主要問(wèn)題。12月1日北京正式執(zhí)行預(yù)售款監(jiān)管政策后，房企將面臨更加嚴(yán)峻的融資渠道，屆時(shí)將會(huì)更多地依賴信托、基金等融資手段。

    地方動(dòng)態(tài)

    湖北：預(yù)售款必須首先還貸

    湖北省日前出臺(tái)調(diào)控細(xì)則嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)定開發(fā)商手中的土地閑置超過(guò)一年的，一律不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。細(xì)則規(guī)定，土地閑置超兩年和有炒地行為的，對(duì)已發(fā)放貸款應(yīng)當(dāng)調(diào)減并采取保全；房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押品一定要用在建工程而不能用土地；嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開發(fā)貸款成數(shù)，一律不允許超過(guò)在建工程的5成。

    鄭州：商品房預(yù)售款由銀行監(jiān)管

    《鄭州市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理辦法》規(guī)定從商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議、商品房預(yù)售款收入管理、商品房預(yù)售款使用管理和責(zé)任追究等方面做了具體規(guī)定。該辦法決定對(duì)鄭州市商品房預(yù)售款采取商業(yè)銀行主體監(jiān)管，政府監(jiān)督執(zhí)行的監(jiān)管模式。

    海南：嚴(yán)禁企業(yè)直接收現(xiàn)金

    早在今年5月份，海南省就實(shí)行了商品住房預(yù)售款監(jiān)管制度，要求商品住房預(yù)售款應(yīng)存放于開發(fā)企業(yè)指定的銀行賬戶，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)直接收取現(xiàn)金；預(yù)售所得款項(xiàng)應(yīng)用于該預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)，不得挪做他用，并接受預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行監(jiān)管。

    (北京商報(bào))
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