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銀監(jiān)會(huì)收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款 全國(guó)14城市商品房限購(gòu)
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2010-10-20 8:16:47
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地產(chǎn)開發(fā)貸風(fēng)險(xiǎn)鏈條緊繃銀監(jiān)會(huì)加碼嚴(yán)控
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》近日獲悉，銀監(jiān)會(huì)辦公廳上月向全國(guó)銀監(jiān)系統(tǒng)、銀行系統(tǒng)、金融資產(chǎn)管理公司、企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司等下發(fā)了《關(guān)于提示房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避調(diào)控政策有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的通知》(下稱《通知》)。
《通知》認(rèn)為：“一些房地產(chǎn)企業(yè)采取各種形式規(guī)避監(jiān)管、套取銀行貸款，影響了房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行效果。”《通知》列出了四種房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避監(jiān)管的表現(xiàn)形式，同時(shí)要求“切實(shí)做好房地產(chǎn)信貸管理、嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)”。
中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)近日發(fā)布的調(diào)查報(bào)告也顯示，多數(shù)銀行家們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的短期風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，特別是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)應(yīng)予以重視。
四個(gè)“花招”
“盡管調(diào)控政策已經(jīng)很嚴(yán)了，但開發(fā)商總是能找到應(yīng)對(duì)的手段�！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)仍將上漲，開放商拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售的現(xiàn)象依然存在。
《通知》列出了目前房地產(chǎn)開發(fā)商慣用的四個(gè)“花招”：
一、通過(guò)分期開發(fā)，規(guī)避《閑置土地處置辦法》有關(guān)“超過(guò)合同約定的動(dòng)工日期2年未開發(fā)，應(yīng)無(wú)償收回土地使用權(quán)”的規(guī)定。由于缺乏對(duì)土地開發(fā)項(xiàng)目竣工時(shí)限的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以在開工后，采用分期開發(fā)方式，一再延遲后續(xù)開發(fā)時(shí)間。
二、通過(guò)分期或推遲領(lǐng)取預(yù)售證，規(guī)避“領(lǐng)取預(yù)售證后10日應(yīng)開始銷售”的規(guī)定。
三、通過(guò)抬高申報(bào)價(jià)格，規(guī)避“要嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售”的規(guī)定。有的以抬高后的申報(bào)價(jià)格為依據(jù)，變相“捂盤惜售”，有的給實(shí)際銷售時(shí)隨意調(diào)整價(jià)格留下空間。
四、變相繞開央行、銀監(jiān)會(huì)頒布的相關(guān)規(guī)定。具體表現(xiàn)在：通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)避“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的規(guī)定。
今年8月，國(guó)土部和銀監(jiān)會(huì)披露了全國(guó)閑置土地名單，意在對(duì)開發(fā)商的種種投機(jī)行為進(jìn)行遏制。但從實(shí)際情況來(lái)看，很多開發(fā)商依然“頂風(fēng)作案”。
顯然，上述前三種手段正是這些開發(fā)商的慣用伎倆。
而上述第四種手段，也屬于監(jiān)管部門的重點(diǎn)防范對(duì)象。早在2008年，央行、銀監(jiān)會(huì)就曾出臺(tái)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求商業(yè)銀行“禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款”。
對(duì)癥下藥
針對(duì)開發(fā)商的這些手段，《通知》提出要結(jié)合監(jiān)管要求，切實(shí)做好房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
該監(jiān)管要求主要有：“不對(duì)囤地、捂盤的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放新增貸款”、“對(duì)78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)，對(duì)非在建工程為抵押貸款的一切項(xiàng)目不受理授信申請(qǐng)”等。
業(yè)內(nèi)人士指出，相對(duì)于不斷加碼的住房按揭調(diào)控政策，開發(fā)貸的調(diào)控稍顯穩(wěn)健，但開發(fā)貸的風(fēng)險(xiǎn)卻一直高懸。銀監(jiān)會(huì)2009年年報(bào)也認(rèn)為，2010年個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險(xiǎn)隱患可能上升。
事實(shí)上，這個(gè)鏈條不僅是一個(gè)開發(fā)貸款的問(wèn)題，還包括上端的土地儲(chǔ)備貸款/下延的住房按揭貸款，資金鏈條環(huán)環(huán)相扣。一旦某個(gè)鏈條斷掉，就是一個(gè)大面積的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)銀行業(yè)破壞較大。
一位股份制商業(yè)銀行授信部高管認(rèn)為，在一些熱點(diǎn)城市，房屋的租售比指標(biāo)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際平均水平，住房投資的非理性因素持續(xù)存在，所以必須對(duì)這個(gè)行業(yè)保持高度警惕。
商品房限購(gòu)城市數(shù)升為十四個(gè)調(diào)控效果已顯分化
據(jù)上海證券報(bào)報(bào)道，10月19日，大連限購(gòu)令的出臺(tái)使我國(guó)采取限購(gòu)措施的城市數(shù)量升至14個(gè)。在此之前，已有北京、上海、天津、深圳等13個(gè)大城市出臺(tái)了限購(gòu)令。這是在9月29日“國(guó)五條”提出限購(gòu)之后，各地隨后紛紛出臺(tái)的樓市調(diào)控地方性細(xì)則。
根據(jù)各城市頒布限購(gòu)令的寬嚴(yán)程度，深圳、南京直接對(duì)第三套房“限購(gòu)”，被稱為“嚴(yán)厲版”的限購(gòu)令，而上海、杭州等其他城市對(duì)原有住房既往不咎，每個(gè)居民家庭仍可再購(gòu)一套新房，由此被稱為“溫柔版”限購(gòu)令�！皣�(yán)厲版”和“溫柔版”限購(gòu)令目前產(chǎn)生的調(diào)控效果已開始出現(xiàn)分化，深圳、南京成交量銳減，退房潮涌動(dòng)，投資客幾乎銷聲匿跡；而上海、杭州等地仍波瀾不驚，房?jī)r(jià)甚至繼續(xù)走高。
各地限購(gòu)政策一覽
深圳
對(duì)于本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購(gòu)2套住房；對(duì)于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民在本市購(gòu)房。
北京
暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。
上海
暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)。
廣州
同一購(gòu)房家庭(包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市市轄十區(qū)新購(gòu)買一套商品住房。
購(gòu)房家庭是指本市戶籍居民家庭，或能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭。未滿18周歲的人士，不得在本市單獨(dú)購(gòu)買商品住房。
廈門
同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。
杭州
暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)買1套商品住房(含二手存量住房)。
寧波
本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)在本市只能新購(gòu)1套住房；能提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭在本市只能新購(gòu)1套住房。無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民暫停在本市購(gòu)房。
南京
保障本市居民自住改善型和外地來(lái)寧工作需要購(gòu)房。暫時(shí)限制購(gòu)買第三套住房。
福州
暫停在福州市擁有2套以上(含2套)住房的福州市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非該市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在該市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非該市戶籍居民在福州市五城區(qū)繼續(xù)購(gòu)買商品住房。
三亞
對(duì)三亞市戶籍居民家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)及非本市戶籍居民家庭，實(shí)行限購(gòu)1套商品住房政策，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的規(guī)定。
天津
天津市及外省市居民家庭在天津市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套商品住房。
溫州
暫定本市戶籍居民家庭及能夠提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，只能在本市新購(gòu)買一套商品住房(含二手存量房，以網(wǎng)上簽訂合同日期為準(zhǔn))。
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海口及外省市居民家庭(含購(gòu)房人、配偶及未成年子女)只能在�？谛沦�(gòu)買1套商品住房。對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的，按有關(guān)規(guī)定暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。
大連
暫定同一購(gòu)房家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)只能在本市新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)。
各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。
“嚴(yán)厲版”：
深圳成交量急跌六成退房潮涌現(xiàn)
被稱為最嚴(yán)厲版的限購(gòu)令，在深圳樓市的確起到了立竿見(jiàn)影的效果。
9月30日晚，深圳市突然出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策，暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策。限購(gòu)政策出臺(tái)之后，深圳銀行部門和擔(dān)保公司都開始要求購(gòu)房者在辦理房產(chǎn)按揭、轉(zhuǎn)貸時(shí)要出具房屋產(chǎn)權(quán)查詢證明。
從10月8日開始，市民紛紛涌向深圳市規(guī)劃國(guó)土房產(chǎn)信息中心開具房屋產(chǎn)權(quán)查詢證明，隨后的兩天達(dá)到井噴狀態(tài)，出現(xiàn)千人排隊(duì)的壯觀景象。其中有不少市民是半夜排隊(duì)等號(hào)。
在深圳，由于限購(gòu)令直接禁止了已擁有2套住房的居民家庭再購(gòu)房，退房現(xiàn)象開始大規(guī)模涌現(xiàn)。一方面，套數(shù)限購(gòu)政策讓一部分有能力購(gòu)房的人群也無(wú)法再購(gòu)置新房，退房成為唯一選擇。另一方面，目前按揭貸款門檻提高，迫使不少購(gòu)房者因?yàn)橘Y金壓力而考慮退房。
顯然，與4月樓市調(diào)控所產(chǎn)生的退房潮完全不同，新一波退房糾紛主要是因?yàn)樾姓噶畈粶?zhǔn)買房造成的。而上一波退房則是由于樓市調(diào)控導(dǎo)致購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)降而出現(xiàn)的恐慌性退房現(xiàn)象。
根據(jù)深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)王世界的推算，因限購(gòu)令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成，9月深圳二手房成交15000套，9月最后一周的新房成交量約為2000套，按兩成計(jì)算，深圳一、二手被限房產(chǎn)總量將超過(guò)3000套，約占年度成交總量的十分之一。
深圳細(xì)則出臺(tái)一周后的樓市成交數(shù)據(jù)更直觀的體現(xiàn)出政策效果。從10月8日至17日的10個(gè)交易日里，深圳共成交758套新房住宅，日均成交約76套，較9月份日均成交的180套萎縮58%。其中上周深圳共成交507套新房住宅，成交均價(jià)降至19275元/平方米。
而在南京，據(jù)記者了解，由于出臺(tái)的限購(gòu)令雖然嚴(yán)厲，卻并未明確開始實(shí)施的確切日期，因此在頒布后的一周內(nèi)出現(xiàn)了購(gòu)房者趕末班車，火速簽約過(guò)戶的現(xiàn)象。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，在10月11日—17日一周內(nèi)，南京商品住宅成交面積增長(zhǎng)了73.1%。
不過(guò)，南京嚴(yán)厲版限購(gòu)令還是給市場(chǎng)帶來(lái)一定震懾力。據(jù)了解，在2010南京秋季房地產(chǎn)交易會(huì)上，相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，受限購(gòu)令的影響，不少炒房客退出了住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而投資辦公、商鋪或者具有商業(yè)性質(zhì)的酒店公寓。
“溫柔版”：
上海豪宅熱銷均價(jià)大漲
而在上海等出臺(tái)“溫柔版”限購(gòu)令的城市，卻沒(méi)有出現(xiàn)類似的調(diào)控效果。
“限購(gòu)對(duì)我們這些豪宅和別墅開發(fā)商來(lái)說(shuō)，或許還是好事�！痹谒山G地諾丁山•臻墅項(xiàng)目售樓處，該樓盤負(fù)責(zé)人向記者表示，限購(gòu)令頒布以來(lái)，有不少投資型購(gòu)房者手中持有的資金原本可以買兩套中小戶型房的，由于限購(gòu)只能再買一套房了，因此不少客戶轉(zhuǎn)而購(gòu)買大戶型或別墅項(xiàng)目。
長(zhǎng)假過(guò)后，與“滬十二條”同樣受關(guān)注的是星河灣一期等一批高端項(xiàng)目的熱銷，由此帶動(dòng)上海商品住宅在新政出臺(tái)后一周內(nèi)成交均價(jià)再度環(huán)比大漲11%，達(dá)到22376元/平方米。單價(jià)3萬(wàn)元以上樓盤預(yù)售審批趨嚴(yán)反倒給了存量豪宅更好的去存化機(jī)會(huì)，同時(shí)限購(gòu)政策也讓一些投資者更珍惜限購(gòu)期內(nèi)僅有的一次購(gòu)房機(jī)會(huì)，選擇品質(zhì)更好、保值性更強(qiáng)的項(xiàng)目。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，星河灣、仁恒怡庭、九龍倉(cāng)璽園等一批豪宅的熱銷給市場(chǎng)帶來(lái)的信心不容忽視。
更何況，在上海相關(guān)政府部門解讀“滬十二條”時(shí)明確表示，對(duì)于改善型需求“賣一套房再買一套房”的，政府給予支持，不在限購(gòu)范圍內(nèi)�！斑@樣的限購(gòu)政策，也無(wú)阻于改善型需求的釋放。”宋會(huì)雍表示。
上海中原研究咨詢部在跟蹤一二手多個(gè)交易案例后發(fā)現(xiàn)，“限購(gòu)令”在局部市場(chǎng)上加劇了惜售心態(tài)。部分業(yè)主因未來(lái)可能無(wú)法購(gòu)入更多房源而珍惜交易機(jī)會(huì)，提出更高的掛牌報(bào)價(jià)。因此，在上海新政出臺(tái)后二手房市場(chǎng)不但沒(méi)有出現(xiàn)業(yè)主恐慌性拋盤的現(xiàn)象，甚至不少業(yè)主撤牌惜售或者調(diào)高售價(jià)。
同樣是觀望與僵持，當(dāng)前的情況與4月份“新國(guó)十條”剛出臺(tái)時(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不同。據(jù)上海各大二手房中介反映，此次新政出臺(tái)后，交易中的業(yè)主很少取消交易談判，而是拖延談判，靜觀市場(chǎng)變化。一旦整體市場(chǎng)動(dòng)向明朗，交易仍會(huì)迅速達(dá)成。這將縮短眼下調(diào)控風(fēng)潮持續(xù)的時(shí)間，交易熱潮的余波可能不久就會(huì)釋放出來(lái)。
業(yè)內(nèi)聲音：
“限購(gòu)”之后增加供應(yīng)成關(guān)鍵
“明知是供求矛盾造成的結(jié)果，卻用限制購(gòu)買而非增加供給的方式去對(duì)付，又豈會(huì)有好的結(jié)果？”任志強(qiáng)在其博客中質(zhì)疑道，這種做法會(huì)誤傷了大量居民改善性需求。
一方面，如果限購(gòu)僅僅是臨時(shí)性措施，那么在供給沒(méi)有有效增加的情況下，需求只能暫時(shí)被壓制，最終會(huì)爆發(fā)并導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲；另一方面，如果長(zhǎng)期執(zhí)行限購(gòu)政策，成交量長(zhǎng)期低迷，開發(fā)商回籠資金受阻，就只能以縮減投資的方式應(yīng)對(duì)調(diào)控，供應(yīng)無(wú)法增加，依然無(wú)法滿足被壓制的需求。
“即便新一波調(diào)控已經(jīng)登場(chǎng)，依然會(huì)有部分資金想要通過(guò)投資房地產(chǎn)達(dá)到保值升值的目的�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為。而造成這一現(xiàn)狀的原因又相當(dāng)復(fù)雜，比如說(shuō)，產(chǎn)業(yè)資金正在經(jīng)歷金融化，傳統(tǒng)制造業(yè)不景氣使大批資金急需找出路；境外游資又開始大量涌入中國(guó)市場(chǎng)，其中不少進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。
在這一情況下，既然只能購(gòu)買一套，那些仍然愿意投資房產(chǎn)的資金，開始傾向于選擇高總價(jià)的物業(yè)，尤其是高端公寓和別墅。因此造成新政出臺(tái)后上海豪宅卻逆勢(shì)而行的狀況。
記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，面對(duì)“限購(gòu)”，市場(chǎng)上的賣方也并未如想象中那樣恐慌，反而普遍心態(tài)平穩(wěn)。“現(xiàn)在政府宣布動(dòng)用新政手段限購(gòu)商品房，就像當(dāng)年憑糧票買東西一樣，等于變相宣布房子是緊缺商品�！遍_發(fā)商如此解讀這次的調(diào)控政策。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，限購(gòu)是調(diào)控政策的一柄“雙刃劍”，只能作為暫時(shí)性的過(guò)渡政策。“需求并沒(méi)有消失，限購(gòu)就像閘門一樣暫時(shí)攔住了洪水，但水位會(huì)越來(lái)越高，特別是在流動(dòng)性充裕、CPI上漲的局面下�！甭櫭飞硎�，限購(gòu)必須輔以必要的配套舉措，如切實(shí)加大供應(yīng)、進(jìn)行長(zhǎng)期制度變革，才能真正取得成效，否則只能成為市場(chǎng)的巨大隱患。 |
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文章編輯：【蘭格鋼鐵網(wǎng)】m.t3home.cn |
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