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摘要：廣州市國土房管局昨日對外發(fā)布樓市調(diào)控細(xì)則，不僅限制廣州每戶家庭只能新購一套房，限制非常住家庭不得在廣州買房，還限制了未滿18周歲的人士不得在廣州買房。公積金貸款政策也同步收緊，停止發(fā)放第三套房貸。
面對難以馴服的房地產(chǎn)市場，廣州市政府亮出了前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控組合拳。廣州市國土房管局昨日對外發(fā)布樓市調(diào)控細(xì)則，不僅限制廣州每戶家庭只能新購一套房，限制非常住家庭不得在廣州買房，還限制了未滿18周歲的人士不得在廣州買房。公積金貸款政策也同步收緊，停止發(fā)放第三套房貸。從今日開始，廣州各個房屋交易登記部門將運(yùn)行一套新系統(tǒng)，對購房家庭進(jìn)行全面登記，嚴(yán)防騙購行為。(南方都市報 www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都網(wǎng))
措施1
限購令限于廣州市轄十區(qū)
昨日，廣州市國土房管局、廣州市地方稅務(wù)局、中國人民銀行廣州分行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會廣東監(jiān)管局五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于貫徹住建部等部委宏觀調(diào)控政策，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，明確要“鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，堅決遏制房價過快上漲”。
新政明確在廣州市轄十區(qū)暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策。具體限購政策分為四類：第一，戶籍家庭和常住非戶籍家庭（家庭包括夫妻雙方和未成年子女，常住認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為能夠提供在廣州市1年以上的納稅證明或社保證明）只能新購1套商品住宅。第二，非常住的外地個人和家庭不得購買商品住宅。第三，未滿18歲的人士不得單獨購買商品住宅。第四，外國人、外資企業(yè)購房按照住建部2006年171號文等有關(guān)政策嚴(yán)格執(zhí)行。
解讀：從國家9·29新一輪調(diào)控政策以來，全國已經(jīng)有10個城市發(fā)布限購令，各個城市的具體限購措施雖然不盡相同，但基本可以劃分為“限新購一套”和“在已有房產(chǎn)套數(shù)上限制總量”兩種限購措施。廣州最終選擇了類似上海的“限新購一套”的方案，并且同時限制外地人和未成年人購房。
廣州市國土房管局新聞發(fā)言人黃文波昨日指出，“限購令并不存在溫柔和嚴(yán)厲之分，而是每個城市根據(jù)不同的市場特點和住房消費結(jié)構(gòu)制定相應(yīng)的調(diào)控政策。廣州和其他城市不一樣的地方是提出了限制未成年人單獨購房，我們認(rèn)為未成年人購房是不合理的，這種超前消費必須得到抑制�！�
至于外國人購房，2006年國家出臺的171號文已經(jīng)明確截堵了外資炒房的渠道。其中規(guī)定，只有在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)學(xué)習(xí)、工作一年以上的境外個人才可購買符合實際需要的自住、自用商品住宅。
措施2
三套房全面停貸禁止追加貸款
廣州新政要求，各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對第2套房貸首付比例不得低于5成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，第3套及以上房貸全面停貸。
與此同時，廣州新政還要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)對消費性貸款的管理，禁止消費性貸款用于購買住房。禁止各商業(yè)銀行發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款時，各商業(yè)銀行不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。
解讀：億達(dá)按揭市場部主管陳溢溢分析指出，廣州這次出臺的信貸類金融措施比以往政策的監(jiān)控更加全面。他指出，在房價上漲明顯的2007年和2009年上半年，廣州的消費型貸款和抵押追加貸款比較普遍，這部分購房者以改善型買家居多，主要是通過追加貸款套出現(xiàn)金，以解決購房首期款的資金難題。這種貸款間接促進(jìn)了市場第三套房和投資購房的活躍。
措施3
公積金暫停發(fā)放第三套房貸
廣州新政還同時收緊公積金房貸政策。住房公積金與商業(yè)房貸同步實行差別化信貸政策，對購買經(jīng)濟(jì)適用住房和90平方米以下首套商品住房的，首付比例可為2成；首次購房但建筑面積超過90平方米的，首付比例為3成；第2套房貸的，首付比例不低于5成；第3套及以上房貸的，全面停貸。
解讀：由于公積金具有明顯的利率優(yōu)惠，以往樓市調(diào)控也大多與商業(yè)房貸政策相獨立，因此公積金一直被視為房貸“避風(fēng)港”。目前，5年以上30年以下的公積金貸款利率僅為3.87%，與基準(zhǔn)利率上浮1.1倍后為6.534%的商貸利率相比，低了約四成。
據(jù)了解，以前的政策沒有限制公積金貸款的使用次數(shù)，只要還完就可繼續(xù)申請公積金貸款。這使得不少買樓人在購買首套房時多采用商業(yè)貸款，而把購買多套房的貸款押在了公積金貸款上。
措施4
土地增值稅最高按4%預(yù)征
按照《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率的公告》（廣州市地方稅務(wù)局公告2010年第1號）的規(guī)定，實行差別化的土地增值稅征收政策，對經(jīng)濟(jì)適用住房不預(yù)征，對普通商品住房按2%的稅率預(yù)征，對非普通商品住房按3%的稅率預(yù)征，對別墅按4%的稅率預(yù)征。對定價過高、漲幅過快的樓盤，市地稅局將會同市國土房管局密切關(guān)注，并由市地稅局重點對其進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。
廣州新政同時強(qiáng)調(diào)了擴(kuò)大住房保障的措施，在完成在冊低收入住房困難家庭保障任務(wù)后，將逐步擴(kuò)大住房保障惠及面。
解讀：目前各地對土地增值稅大多采取預(yù)征方式，各地預(yù)征稅率普遍在1%—2%之間。調(diào)高土地增值稅預(yù)征稅率將加大開發(fā)商的資金壓力，在一定程度上抑制樓盤價格的上漲沖動，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種預(yù)征不如照實清算土地增值稅的作用大，開發(fā)商也有可能將新增成本轉(zhuǎn)嫁給購房人。
答記者問
廣州市國土房管局副局長黃文波：
房價再漲或出更堅決措施
記者：如何判斷最近的廣州樓市？根據(jù)什么出臺目前的新政？
黃文波：今年4月國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控后，廣州連續(xù)三個月，樓市成交量中不合理的需求得到抑制，成交量出現(xiàn)了一定幅度的下降，有量減價滯的態(tài)勢。進(jìn)入8、9月份廣州市的傳統(tǒng)銷售旺季，成交量漲幅比較快，價格也出現(xiàn)了上漲。9月份網(wǎng)簽價格環(huán)比8月份上升了11%.目前市場還是處于一個比較正常的階段，今年的銷售旺季在成交量和成交價格上，都沒有超出往年正常的數(shù)據(jù)。同時，在廣州市住房消費結(jié)構(gòu)方面，是以本市購房人群為主。
記者：有些城市明確年底解除限購。廣州市預(yù)計什么時候解除限購的措施？
黃文波：這要看政策的有效性，不同城市效果不同。什么時候取消限購，一方面取決于國家整個經(jīng)濟(jì)運(yùn)行大局，另一方面要根據(jù)具體的運(yùn)行情況，每個城市都是有關(guān)聯(lián)的。道理很簡單，比如說一線城市都限制購買，如果有一個城市不采取限購措施，就會有大量的熱錢進(jìn)入這個城市的市場，房價和成交量會出現(xiàn)波動。所以停不停限購有各個城市聯(lián)動的問題。
記者：現(xiàn)在制定的政策只是在廣州十區(qū)限購，會不會導(dǎo)致炒房群體到增城、從化買房，導(dǎo)致兩個縣級市房價過快上漲呢？
黃文波：兩個縣級市有獨立依法制定政策的權(quán)力，可以根據(jù)各自情況制定限購措施。
記者：如果房價還是上漲怎么辦？
黃文波：我們的目的是要遏制房價過快上漲，如果調(diào)控措施出臺后，房價有繼續(xù)上漲的態(tài)勢，我們不排除還會采取更為堅決的調(diào)控措施。
開發(fā)商觀點
廣州新盤多已搶跑
受訪開發(fā)商稱已有準(zhǔn)備，該賣的已賣得差不多了
粵沛地產(chǎn)副總經(jīng)理黃春：政府出政策，開發(fā)商擔(dān)心的是因時間突然而出現(xiàn)退房的糾紛。但這次廣州出細(xì)則時間點拿捏得比較好，從9·29新政到現(xiàn)在已經(jīng)過去半個多月，其間深圳、上海都相繼出了細(xì)則，開發(fā)商和購房者其實都有了心理準(zhǔn)備，夠不夠條件買房消費者也很清楚，而且從購房者認(rèn)購到網(wǎng)簽一般在一個星期內(nèi)就搞定了，也就是說9月底和國慶購房的合同大部分已經(jīng)簽了，從前幾天廣州連續(xù)日簽過千就可以看出來。因此，廣州昨日出細(xì)則當(dāng)天就執(zhí)行，不會引起很大的退房事件。
對于這次新政，其實開發(fā)商自己是有準(zhǔn)備的，廣州的新盤大部分能趕的都已經(jīng)在9月和國慶期間搶跑了，該賣的也賣得差不多了，該賺也賺得差不多了，十一后的供應(yīng)量其實不多，加上限購令壓制需求，成交量會下滑，但價格還是會穩(wěn)定。
從開發(fā)商角度，感覺這次新政更多是為明年樓市定調(diào)，因為8月以來的熱銷讓開發(fā)商會有買地沖動，政府可能怕地價被抬高，樓價明年繼續(xù)不理性上漲，因此出政策穩(wěn)定各方的預(yù)期，給明年的調(diào)控做準(zhǔn)備。
荔灣一樓盤營銷總監(jiān)：我們國慶開盤賣了100多套，都已經(jīng)簽完了，不受廣州細(xì)則的影響。據(jù)我所知，國慶賣房開發(fā)商都會跟購房者講清楚，看客戶是否符合條件買房，我們都吩咐銷售人員這么做，所以沒什么糾紛。
一節(jié)淡三秋，國慶過后本來也是樓市的淡季，現(xiàn)在政策出來，觀望肯定是難免的。開發(fā)商全年任務(wù)指標(biāo)完成得差不多了，政策一出基本就打明年的主意了。新增供應(yīng)量不多，自住買家本來打算年底買房的也拖到明年再買了，投資客肯定也會退市，成交量是一定會下來的，即使月均50萬平方米以下也不稀奇。(南方都市報 www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都網(wǎng))
但限購是暫時性的，也許后兩個月成交慘淡，明年就放開了，開發(fā)商面臨的市場環(huán)境又會好轉(zhuǎn)。
專家點評
“限外”會打掉
三成市場需求
這次廣州樓市新政影響非常大，這幾年非廣州戶口購房比例要超過廣州戶口。這種“限外”措施會讓市場需求大幅下降，估計至少要減少30%.這次調(diào)控打出的一系列組合拳是抑制需求。(南方都市報 www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都網(wǎng))
房價會不會下降，還要看供應(yīng)量。如果今后幾個月供應(yīng)量沒有降低，市場將出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，樓價會跌。但如果開發(fā)商同時降低開發(fā)量，樓價還會比較穩(wěn)定。
限購對市場會帶來副作用。市場需求被行政干預(yù)抑制，購房者心態(tài)會發(fā)生變化，再買房的人可能要考慮一步到位，改善型客戶更傾向購買大戶型。而投資型公寓的開發(fā)商將面臨很大挑戰(zhàn)，加大了市場的投資風(fēng)險。預(yù)計限購措施時間不會很長，只是階段措施。
———廣東省房協(xié)理事趙卓文
整體溫和
無實質(zhì)殺傷力條款
廣州整體政策還是屬于溫和，不如深圳嚴(yán)格，目前還看不出對房價有實質(zhì)殺傷力的條款，預(yù)計對市場的心理影響大于實際影響。壓抑購房需求解決不了本質(zhì)問題，要提高供應(yīng)量，要穩(wěn)定政策。
“現(xiàn)在政策只是緩兵之計，權(quán)宜之計，不調(diào)不行�！秉S韜擔(dān)心，這一輪調(diào)控會在數(shù)個月后激發(fā)市場反彈。今年4月份的宏觀調(diào)控給廣州帶來了3個月的樓市成交低迷期，但隨后就是壓抑已久的需求爆發(fā)，在今年金九銀十的傳統(tǒng)銷售旺季形成了量價齊漲的局面。
黃韜建議，政府應(yīng)想辦法使房地產(chǎn)脫離投資品的性質(zhì)，回歸到房子原本的價值。他呼吁出臺房屋交易增值稅，對于房屋出售環(huán)節(jié)的增值部分收重稅，讓人們不愿意靠投資房地產(chǎn)賺錢。
———廣東中原房地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜
市民心態(tài)
“房價會降，
不那么急買“
從事服裝批發(fā)生意的揭女士，已經(jīng)在廣州生活了十年。1995年時，她在棠下買了一套二手房。最近，她開始考慮購買第二套房，“因為家里的小孩長大了，不夠用�！苯衲陣鴳c期間，揭女士著急看房，她怕房價會漲到她無力購買的程度。但由于房價太高，揭女士在國慶期間遲遲沒有下手，她覺得8000-9000元/平方米是她能夠承受的心理價位。
昨日，揭女士第一時間收到限購政策出臺的新聞信息后，松了一口氣。“現(xiàn)在不會那么急想買房了，政策出來后，我覺得房價會降一點�！钡瑫r也認(rèn)為，房價不可能降很多，也不會漲太多。新政策出臺之后，揭女士留給自己的考慮時間更多了。
正申請公積金
好擔(dān)心被拒絕
國慶黃金周過后，郭小姐剛剛買下自己的第三套房，目前正在申請公積金貸款“現(xiàn)在房管局和銀行要一起審查資料，然后才遞交到公積金中心審核，我擔(dān)心最近遞件購房的人太多，堆在那里排長隊會不會因為新政就辦不下來了？”
郭小姐購買第三套房主要是想接外地的父母來廣州居住，她認(rèn)為新政策對合理的改善型購房需求考慮不足，“獨生子女在廣州大多希望父母退休后來廣州居住，可以互相照顧，限外政策導(dǎo)致父母不能在廣州買房�！�
廣州調(diào)控(南方都市報 www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都網(wǎng))
四方面措施
限購政策分為四類：第一，戶籍家庭和常住非戶籍家庭（家庭包括夫妻雙方和未成年子女，常住認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為能夠提供在廣州市1年以上的納稅證明或社保證明）只能新購1套商品住宅。第二，非常住的外地個人和家庭不得購買商品住宅。第三，未滿18歲的人士不得單獨購買商品住宅。第四，外國人、外資企業(yè)購房按照住建部2006年171號文等有關(guān)政策嚴(yán)格執(zhí)行。
實行差別化的土地增值稅征收政策，對經(jīng)濟(jì)適用住房不預(yù)征，對普通商品住房按2%的稅率預(yù)征，對非普通商品住房按3%的稅率預(yù)征，對別墅按4%的稅率預(yù)征。
對第2套房貸首付比例不得低于5成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；第3套及以上房貸全面停貸。
住房公積金與商業(yè)房貸同步實行差別化信貸政策，對購買經(jīng)濟(jì)適用住房和90平方米以下首套商品住房的，首付比例可為2成；首次購房但建筑面積超過90平方米的，首付比例為3成；第2套房貸的，首付比例不低于5成；第3套及以上房貸的，全面停貸。
廣州新政同時強(qiáng)調(diào)了擴(kuò)大住房保障的措施，在完成在冊低收入住房困難家庭保障任務(wù)后，將逐步擴(kuò)大住房保障惠及面。
（來源：凱迪網(wǎng)絡(luò) 作者：南方都市報 王衛(wèi)國 詹奇岳 實習(xí)生 黃舒暖 ）
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