謠言是可怕的，但止于智者�？磫栴}要想看的全面，就必須追根溯源，看到事情的本來面目。為了避免斷章取義，更為了能讓大家仁者見仁智者見智，特將俗稱“上海市房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則”的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》全文附后，以備讀者詳查。

    筆者仔細(xì)閱讀了上海市政府批準(zhǔn)的五部門聯(lián)發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱若干意見）。發(fā)現(xiàn)其內(nèi)容的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展并不多，并未如預(yù)期那么有力度，而是把有力度的措施延后了。

    筆者對(duì)十二條逐條分析一下：

    1、第一條，“戴帽式”的意見，其他的內(nèi)容不陌生，值得看的是“堅(jiān)決遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭”。這個(gè)“堅(jiān)決”顯然是“留有余地的堅(jiān)決”。其內(nèi)涵耐人尋味，既不是壓降房?jī)r(jià)，也不是遏制房?jī)r(jià)上漲，而是“遏制上漲勢(shì)頭”�！吧蠞q勢(shì)頭”是個(gè)不確切的詞匯。將過快的上升抑制成緩慢的上升，不也是“遏制了上漲的勢(shì)頭”嗎？

    2、第二條，忠實(shí)執(zhí)行國(guó)家規(guī)定，這就不必要解釋了，相信幾乎關(guān)心政策的人早就都能背過了。筆者疑慮的是，這種限制對(duì)不貸款或貸款額度小的收入階層來說，反而是個(gè)“利好”，房?jī)r(jià)因銷售壓力的優(yōu)惠，正好是它們出手的好時(shí)機(jī)。因?yàn)楝F(xiàn)在的“外資抄底”和“通脹預(yù)期”，還是會(huì)鼓動(dòng)一部分富人買房避險(xiǎn)的。

    3、公積金貸款的說法其實(shí)和第二條相比，簡(jiǎn)直就是一個(gè)小弟弟，效果也不會(huì)很明顯。但令人疑惑的是，這里提到了一個(gè)“暫停對(duì)購(gòu)買非改善型第二套住房家庭的住房公積金貸款”，這條規(guī)定幾乎可以想象是相關(guān)人員十分鐘內(nèi)就拍腦袋編出來的。為什么這么說？我想問，怎樣界定改善性購(gòu)房？有細(xì)則嗎？從小戶型改善為大戶型算吧？那從大戶型變成小戶型就都不算嗎？這種情況如果是為了工作方面、子女教育方便等，從郊區(qū)大戶型改成室內(nèi)小戶型，不也是改善嗎？留有疑問的規(guī)定，執(zhí)行起來必然困難或不合理，顯然是考慮不周。

    4、第四條，聽著很嚇人，“暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)”，貌似要實(shí)行“軍管”了。但“只能在本市新購(gòu)一套商品住房”的規(guī)定，其實(shí)效果也不會(huì)明顯。外地人購(gòu)買一套，可以吧？外國(guó)人購(gòu)買一套，可以吧？攢幾個(gè)外地戶口分別買一套，可以吧？甚至像謝百三非常激動(dòng)地說，假離婚買一套，可以吧？哈哈，逼到份上，想規(guī)避這一條，看來也不怎么難。最想賺錢的中介們一定會(huì)幫你度過這一道難關(guān)的。

    5、第五條，雷聲很大，也很嚇人，總有“山雨欲來風(fēng)滿樓”的感覺。讀過筆者文章的同志一定知道，筆者一直質(zhì)疑這種說法的公平性。不多說了。提醒上海市政府，“狼來了”別喊三次，預(yù)期管理是有限度的；再提醒一下，這真的是只狼，會(huì)侵犯百姓利益的狼。與其從民眾手中抽利，干嘛不降地價(jià)向民眾返利呢？

    6、第六條，土地增值稅繳清和稽查，該做，早就該做了。這條有點(diǎn)不疼不癢，反正開發(fā)商會(huì)把它算進(jìn)房?jī)r(jià)的。政府的收入一定是該收的能收到了。

    7、第七條，借鑒當(dāng)年房改房的經(jīng)驗(yàn)，為了促進(jìn)住房商品化進(jìn)程，將上市的5年期限提前為3年期限，鼓勵(lì)大家上市交易，進(jìn)行改善呀。

    8、第八條，不許開發(fā)商提前預(yù)售。這也是早就該做好的。主要作用是保證質(zhì)量，防止開發(fā)商的欺騙行為，對(duì)房?jī)r(jià)沒什么實(shí)質(zhì)影響。

    9、第九條，是筆者最贊成的實(shí)質(zhì)性的條款，但也是忠實(shí)執(zhí)行國(guó)家政策。對(duì)長(zhǎng)期抑制房?jī)r(jià)有效果，但往往是政府的軟肋。這一點(diǎn)，建議上海向天津?qū)W學(xué)經(jīng)驗(yàn)，天津一直做得不錯(cuò)，而且越來越有成效了。

    10、第十條，也是國(guó)家早就有的政策規(guī)定，沒有什么新意。如果得以貫徹，長(zhǎng)期效果明顯。

    11、第十一條，督促開發(fā)商供量增加的速度，部分起到抑制“囤地囤房、哄抬房?jī)r(jià)”的作用，但對(duì)目前上海迫切需要的“打壓房?jī)r(jià)”沒有太大效果。

    12、第十二條，規(guī)范交易、防止中介違規(guī)行為。在就該做了，也屬于補(bǔ)管理欠賬。對(duì)“打壓房?jī)r(jià)”沒有效果。

    逐條分析完，相信大家也會(huì)有感受，真正“解渴”的內(nèi)容不多，有點(diǎn)虛。所以，筆者認(rèn)為，《若干意見》的實(shí)質(zhì)是“軟而虛”的，明眼人都能看出來，有點(diǎn)“皇帝新裝”的意思，那我就斗膽做次“說真話的小孩”吧。千萬(wàn)別急眼，如果還有什么看頭，各位可以從下面的文件中再挖掘。有理講理，打人、罵人都是不對(duì)的。

                       天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院  叢屹

附件：

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見

    為進(jìn)一步深化落實(shí)國(guó)家關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快推進(jìn)住房保障工作，現(xiàn)提出如下意見：

    一、各區(qū)縣政府、各部門要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一系列政策，切實(shí)采取有力措施，強(qiáng)化工作責(zé)任，堅(jiān)決遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，加快保障性住房建設(shè)，改善居民居住條件。

    二、各商業(yè)銀行對(duì)居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)貸款購(gòu)買商品住房的，其首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。

    嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)非本市居民在本市購(gòu)買商品住房申請(qǐng)貸款的，應(yīng)提供從申請(qǐng)之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。凡不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。

    各商業(yè)銀行要認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家有關(guān)部門制定的第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款管理，禁止消費(fèi)性貸款用于購(gòu)買住房。

    三、對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米(含90平方米)以下或按規(guī)定購(gòu)買本市經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%。每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬(wàn)元。

    對(duì)為改善居住條件購(gòu)買第二套住房的，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為40萬(wàn)元。貸款首付款比例不低于50%。暫停對(duì)購(gòu)買非改善型第二套住房家庭的住房公積金貸款。

    停止對(duì)購(gòu)買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。

    四、本市暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)的政策。自本意見發(fā)布之日起，暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)只能在本市新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的規(guī)定。對(duì)違反規(guī)定購(gòu)房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。

    五、按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

    六、財(cái)稅部門要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的規(guī)定。要按照稅法和有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，按不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率。住房開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域(區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分)上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2%；高于但不超過1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過1倍的，預(yù)征率為5%。要會(huì)同有關(guān)部門重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。

    七、為增加普通商品住房供應(yīng)，被動(dòng)遷居民家庭獲配的動(dòng)遷安置房(配套商品房)允許上市交易期限，由取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年調(diào)整為滿3年。具體辦法另行制定。

    八、對(duì)2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項(xiàng)目預(yù)售應(yīng)達(dá)到的工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)作調(diào)整，即完成至主體結(jié)構(gòu)封頂并通過驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑主體結(jié)構(gòu)《分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書》，申請(qǐng)商品住房預(yù)售許可。

    九、著力推進(jìn)住房保障工作。逐步放寬廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)符合條件的申請(qǐng)家庭要做到“應(yīng)保盡保”，并努力提高實(shí)物配租比例。年內(nèi)在中心城區(qū)和有條件的郊區(qū)全面實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)供應(yīng)工作。積極推進(jìn)公共租賃住房工作，制訂相關(guān)配套措施，抓緊建設(shè)和籌措一批公共租賃住房。進(jìn)一步推進(jìn)中心城區(qū)二級(jí)舊里以下房屋改造，有計(jì)劃地開展郊區(qū)城鎮(zhèn)危棚簡(jiǎn)屋改造。全力推進(jìn)以保障性住房為主的大型居住社區(qū)建設(shè)，今后5年新增保障性住房100萬(wàn)套，并提升市政公建配套水平。

    十、增加居住用地供應(yīng)總量，確保完成本市2010年度住房供地1100公頃的計(jì)劃目標(biāo)。積極開展大型居住社區(qū)土地儲(chǔ)備工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%。完善土地供應(yīng)制度，對(duì)商品住房項(xiàng)目，土地出讓合同中應(yīng)明確保障性住房配建比例、開竣工時(shí)間、違約處罰條款等內(nèi)容。其中，對(duì)中小套型普通商品住房項(xiàng)目，土地出讓合同中還應(yīng)明確套型面積。

    十一、規(guī)劃國(guó)土資源、建設(shè)交通、住房保障房屋管理等部門要加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可管理，限制拆零申領(lǐng)項(xiàng)目工程規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可�！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的建設(shè)規(guī)模和商品住房的預(yù)售規(guī)模不得低于3萬(wàn)平方米。項(xiàng)目規(guī)模小于3萬(wàn)平方米的，應(yīng)一次性申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。

    房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和本市關(guān)于商品房銷售管理規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)對(duì)外銷售。銷售價(jià)格超出申報(bào)價(jià)格的，應(yīng)再次報(bào)房管部門備案。

    十二、充分發(fā)揮上海市房屋狀況信息中心的作用，加強(qiáng)房地產(chǎn)交易秩序監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)虛擬交易、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，可采取暫停網(wǎng)上銷售，記入信用檔案，降低直至取消資質(zhì)，暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地等措施。嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)手炒作、哄抬房?jī)r(jià)，從事國(guó)家和本市禁止流通的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等違法違規(guī)行為。

　　                                       上海市住房保障和房屋管理局

　                                       　上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)

                                         　上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局

　　                                       上海市財(cái)政局

                                         　上海市地方稅務(wù)局

                                            二○一○年十月七日

（來源：凱迪網(wǎng)絡(luò)）

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