21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
田新杰
調(diào)控之年，地方土地財(cái)政反而呈現(xiàn)“井噴”，令人驚訝。
根據(jù)官方公開信息統(tǒng)計(jì)：截至9月8日，上海通過公開途徑出讓的各類土地成交總金額已是去年同期的1.8倍，達(dá)到去年全年土地出讓金額的近93%；其中住宅部分，目前的業(yè)績是去年同期的2倍以上。
“從調(diào)控的角度，努力增加土地供應(yīng)量，是從供求關(guān)系的角度，調(diào)控房價(jià)的正確路徑。”中房信分析師薛建雄坦言，如果增加土地供應(yīng)同時(shí)帶來這種地市“井噴”，在心理上給市場帶來的負(fù)面沖擊，不容忽視。
業(yè)內(nèi)人士稱，土地出讓收入大幅增加，有利于地方政府進(jìn)一步推進(jìn)保障房建設(shè)，最終利于房價(jià)的調(diào)控。
但問題在于，地方土地財(cái)政的爆發(fā)式增長，并非完全依靠供應(yīng)量的大幅增加，居高不下甚至繼續(xù)攀升的地價(jià)，也成為土地成交總金額突增的重要因素。截至今年9月8日上海宅地平均價(jià)格在去年新高的基礎(chǔ)上已再度上漲超過12%。
地方土地財(cái)政在調(diào)控關(guān)鍵時(shí)刻的“雙刃劍”特點(diǎn)顯露無遺。中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所10日發(fā)布《中國財(cái)政政策報(bào)告2010/2011》指出，中國不能過度依賴出售國有土地或其使用權(quán)來獲取財(cái)政收入。
“瘋狂”的土地
根據(jù)中房信提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至今年9月8日，上海全市總供應(yīng)土地387幅，占地面積1596.395萬平方米，對應(yīng)建筑面積2233.251萬平方米，已成交349幅，占地面積1561.685萬平方米，對應(yīng)建筑面積2155.04萬平方米，成交總價(jià)高達(dá)946.9742億元。
這樣的土地市場戰(zhàn)績，和去年史上最為瘋狂的2009年相比，居然有過之而無不及。2009年全年，上海土地成交總額418.7914億元。
僅僅8個(gè)多月的時(shí)間，上海今年的土地出讓收入幾乎已是去年全年的93%，更是2008年的2倍多。
“幾乎可以肯定，還在陸續(xù)推出大量土地的上海，土地出讓收入將創(chuàng)下歷史新高�！睖祥_發(fā)商資深人士柴一峰指出。
至今為止剛剛創(chuàng)下國內(nèi)住宅單價(jià)地王新高的上海地市，更是另一個(gè)更為瘋狂的表現(xiàn)。
截至9月8日，上海住宅地塊共成交61幅，占地面積559.0592萬平方米，建筑面積751.7661萬平方米，成交總價(jià)605.00166億元。去年同期，上海住宅土地成交面積307.7633萬平方米，住宅(含住宅地塊中帶的商、辦部分)291.9147億元。
今年至今，各類土地成交總額已超過去年同期近80%，而宅地成交金額更超過去年同期約107%。
去年上海土地出讓成交已呈逐季遞增的趨勢，而今年至今的月度成交數(shù)據(jù)，則突破了往年的規(guī)律，出現(xiàn)罕見短期壓抑后的爆發(fā)式反彈。繼年初1、2月份瘋狂成交121億元和399億元奠定了今年土地成交飆升基調(diào)后，突然而至的調(diào)控令今年3-8月的月度成交金額分別為24億元、9億元、81億元、11億元、80億元、93億元。
柴一峰指出，地市在短暫的觀望后迅速反彈。截至8月25日，上海今年土地成交總額已達(dá)816.15596億元。換言之，在最近的短短半個(gè)月內(nèi)，上海土地市場再掀高潮，成交總額高達(dá)130.81824億元。
“調(diào)控年”下，上海土地市場出現(xiàn)的意外還不止上述整體層面的瘋狂，地王記錄屢被刷新，則是瘋狂的另一個(gè)集中爆發(fā)。
9月8日下午5點(diǎn)，黃浦江沿岸E18地塊(9-3)最終以創(chuàng)下國內(nèi)住宅土地樓板價(jià)新高35490元/平方米成交。這一單價(jià)已經(jīng)刷新了去年最瘋狂時(shí)期出讓的上海新江灣城單價(jià)。
眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新地王的另一個(gè)標(biāo)志性意義在于，它開啟了上海世博會(huì)后土地盛宴的序幕，同時(shí)奠定了這個(gè)盛宴的“地王”基調(diào)。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，根據(jù)初步設(shè)想，世博會(huì)結(jié)束之后，5.28平方公里的土地將有40%用于新的規(guī)劃開發(fā)，后續(xù)土地開發(fā)具有良好的升值預(yù)期。“世博地塊已透出極為高調(diào)的地價(jià)預(yù)期值，依托與陸家嘴(17.67,-0.25,-1.40%)(17.92,0.37,2.11%)的產(chǎn)業(yè)對接、商圈及高端生活圈的融合，世博地產(chǎn)將成為上海市中心區(qū)最后的土地盛宴。”
保障房建設(shè)成本加大
類似上海在調(diào)控年下土地出讓井噴的情況，并非個(gè)案，在國內(nèi)的其他許多城市，已經(jīng)存在或陸續(xù)出現(xiàn)類似的跡象。眾多房地產(chǎn)企業(yè)擇機(jī)啟動(dòng)新一輪土地儲(chǔ)備，也直接推動(dòng)了上述土地出讓的井噴。
另一個(gè)更值得注意的情況是，仍以上海為例，今年土地單價(jià)仍在繼續(xù)上漲。數(shù)據(jù)顯示，去年同期，上海公開出讓住宅土地的平均樓板價(jià)為7116元/平方米，2008年同期則為4099元/平方米，而今年截至9月8日，平均樓板價(jià)高到8647元/平方米，比去年和前年同期上漲分別超過21.5%和111%。
“地價(jià)漲這么厲害，土地財(cái)政的壓力應(yīng)該不會(huì)太大，主要還是房價(jià)因素�！毖ㄐ厶寡裕尫績r(jià)過快上漲的局勢穩(wěn)住，避免泡沫化，但正常供應(yīng)也同時(shí)受到壓抑，對后期較為不利，所以政府只能加大調(diào)控力度，千方百計(jì)增加供應(yīng)。
增加供應(yīng)帶來的還是價(jià)格繼續(xù)上漲，甚至漲得更猛。
《中國財(cái)政政策報(bào)告2010/2011》報(bào)告指出，如果“十二五”期間房地產(chǎn)市場進(jìn)一步升溫，而政府的調(diào)控政策不能落實(shí)到位的話，則土地出讓金的收入將會(huì)進(jìn)一步上升，其占政府收入的比重將有可能接近20%。反之，如果房地產(chǎn)市場形勢惡化，或者相關(guān)調(diào)控政策發(fā)揮實(shí)際作用，則土地有償使用收入占政府收入的比重將有可能在2009年的基礎(chǔ)上回落，接近2008年的11%。 |
