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恒大高調(diào)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn) 參與競標(biāo)北京中服地塊
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2010-9-13 9:00:21
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“我們預(yù)計(jì)明年下半年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)�！贬槍愦笊孀闵虡I(yè)地產(chǎn)的猜測，8月30日，恒大地產(chǎn)(03333.HK)董事局主席許家印在中期業(yè)績發(fā)布會上劃定時間表。
但恒大的步伐遠(yuǎn)非言語間那般保守，他們其實(shí)早已進(jìn)入實(shí)操階段。
此前的8月26日，恒大發(fā)布公告，以19億元收購深圳佳兆業(yè)集團(tuán)位于廣州珠江新城的一棟商用物業(yè)。
8月29日，恒大成立專門運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的公司，由許家印直接負(fù)責(zé)。恒大內(nèi)部人士表示，該公司將在一線城市及各省會城市尋找相應(yīng)地塊，用于城市綜合體開發(fā)。而在業(yè)績發(fā)布會當(dāng)天，許家印也證實(shí)恒大已經(jīng)參與競標(biāo)北京中服地塊。
一如當(dāng)年住宅領(lǐng)域的“大躍進(jìn)”，在上半年業(yè)績獲得三項(xiàng)全國第一的基礎(chǔ)上，許家印顯然欲乘勝追擊，謀求其商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)圖。但面對更需要現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)，許家印能否復(fù)制其恒大速度并打破資金魔咒，仍存在懸疑。
三個第一的條件儲備
一切似乎都萬事俱備。
據(jù)恒大半年報(bào)顯示，2010年上半年，恒大地產(chǎn)營業(yè)額同比上升1142%，達(dá)到203.7億元；毛利同比上升800%，達(dá)到49.5億元；凈利潤由2009年的5.5億元上升380%，至25億元。許家印在業(yè)績發(fā)布會上不無自豪地說：“每一個指標(biāo)都是靚麗的指標(biāo)�！�
住宅領(lǐng)域的業(yè)績，令許家印信心滿滿。他表示，目前恒大住宅地產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到國內(nèi)領(lǐng)先，“我們預(yù)計(jì)明年下半年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)”。但他也坦言，恒大近幾年還將以發(fā)展住宅物業(yè)為主，以后會發(fā)展商業(yè)物業(yè)，并逐漸增加投入，作為企業(yè)的長期戰(zhàn)略性投資。
按照許家印的說法，恒大已經(jīng)在土地儲備、同期在建規(guī)模及銷售面積三項(xiàng)指標(biāo)上取得了全國第一。報(bào)告顯示，恒大上半年銷售面積為333.9萬平方米，超過萬科的320.2萬平方米。截至2010年6月30日，恒大在建項(xiàng)目增至67個，在建面積增至2306萬平方米，新增土地儲備2221萬平方米，總土地儲備增至7238萬平方米。
盡管恒大2010年上半年209.8億元的銷售金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于萬科，盡管許家印一再表達(dá)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的謹(jǐn)慎態(tài)度，但從實(shí)際情況看，恒大已經(jīng)迫不及待地要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)了。
業(yè)績發(fā)布會上，許家印證實(shí)恒大已經(jīng)參與競標(biāo)北京中服地塊：“我們請國際知名的設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)了方案。”但他表示，競爭中服地塊只是恒大進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的一次試驗(yàn)，專門運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的公司已經(jīng)成立�？梢�，恒大對商業(yè)地產(chǎn)躍躍欲試的決心不可小覷。
此前收購佳兆業(yè)廣場似乎更具有信號意義。對此，許家印表示，恒大自成立以來一直是租賃寫字樓辦公，收購佳兆業(yè)項(xiàng)目之后，恒大將用作公司總部�！昂愦蟮禺a(chǎn)發(fā)展已有14個年頭，也是上市的大企業(yè)，將總部遷往珠江新城佳兆業(yè)廣場，有助于提升公司的形象和品牌�！睋�(jù)透露，恒大將占用其中1/4辦公，剩余3/4出租。
“恒大商業(yè)地產(chǎn)的定性就是要做城市地標(biāo)性的綜合體，以省會城市為主，而且是從發(fā)達(dá)的省會城市開始建設(shè)地標(biāo)性的商業(yè)主體�！痹S家印說，基本定位早在去年就已確定，只是恒大進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)需要在住宅地產(chǎn)開發(fā)達(dá)到一定規(guī)模，即土地儲備、開工面積、銷售金額、銷售面積這4個指標(biāo)都達(dá)到第一，而且是非常穩(wěn)定地成長之時，再進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。
2004年擴(kuò)張，2006年私募，2009年上市，今年基本渡過難關(guān)，許家印似乎已經(jīng)完成了其對恒大發(fā)展節(jié)奏的梳理與調(diào)整，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，成為其利用上市機(jī)遇早已預(yù)備好的棋子。
如何打破資金魔咒
資金問題仍然是許家印繞不過的坎。記憶猶新的是，因?yàn)楫?dāng)年的高速擴(kuò)張，恒大一度陷入財(cái)務(wù)及資本市場的信任危機(jī)。面對更加需要現(xiàn)金流支撐的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，恒大顯然需要做好更多準(zhǔn)備。
“進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，除去規(guī)模指標(biāo)之外，現(xiàn)金流水平也是核心標(biāo)準(zhǔn)�！卑舶钍紫治鰩煶坦φf。由于商業(yè)地產(chǎn)資金沉淀大，且回收周期長，更加考驗(yàn)開發(fā)企業(yè)對自身財(cái)務(wù)節(jié)奏的把控。
恒大中期業(yè)績顯示，截至6月30日，恒大持有現(xiàn)金、現(xiàn)金等值物及受限制現(xiàn)金184.9億元�？蓜佑勉y行授信額度252.4億元，可收回合約銷售款57.9億元�！昂愦蟮你y行授信額度和現(xiàn)有資金加起來有495億元�！痹S家印說。
恒大首席財(cái)務(wù)官謝惠華也表示，恒大總負(fù)債率已調(diào)整至31.8%，凈負(fù)債率調(diào)整至43.3%，兩個負(fù)債指標(biāo)在同行業(yè)中均屬偏低，財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用合理。
不過，在龐大的現(xiàn)金優(yōu)勢當(dāng)中，恒大此前頗受質(zhì)疑的是，其上市前與投行簽訂的相關(guān)條約正在削減。許家印則稱，恒大已于6月全額償還了將于今年10月到期的一筆2.9億美元的結(jié)構(gòu)性擔(dān)保貸款，同時其個人目前財(cái)務(wù)狀況良好，將于今年11月6日按期補(bǔ)償此前上市時與投行簽訂的股價補(bǔ)償協(xié)議。
同時，恒大2009年上半年貸款總額252.73億元，較2009年年末增長超過100億元。恒大方面解釋稱，這與貸款增長、土地儲備增長和在建面積增加相關(guān)，并表示恒大的貸款結(jié)構(gòu)已有明顯改善。
然而，鮮亮的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并不能全面說明恒大的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀�！吨袊ㄔO(shè)報(bào)·中國住房》記者在恒大中期業(yè)績總負(fù)債額一項(xiàng)中發(fā)現(xiàn)，恒大總負(fù)債額高達(dá)637.68億元。其中，除去預(yù)收客戶墊款(大部分預(yù)售款即為已收銷售樓款，但未交樓的總款項(xiàng))219.46億元，恒大2010年中期負(fù)債仍然高達(dá)418.22億元。
據(jù)悉，香港的報(bào)表是以信貸額度計(jì)算負(fù)債率的，因此恒大計(jì)算負(fù)債僅計(jì)算了信貸與總資產(chǎn)的比率。這就意味著恒大諸多銀行貸款外的應(yīng)付款項(xiàng)未計(jì)入負(fù)債比率。而事實(shí)則是，2010年中期，恒大流動負(fù)債(短期負(fù)債)總額達(dá)398.1億元，除去預(yù)售款之外，恒大仍有178.6億元的短期負(fù)債，其中包括今年內(nèi)必須付清的65.4億元未付土地款。
恒大2010年中期業(yè)績所公布的184.9億元流動資金中，有85.36億元為受限制資金，現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物僅99.51億元。未使用的銀行授信額度多為項(xiàng)目融資授信，僅能用于已開發(fā)項(xiàng)目的后續(xù)投入，因而即便是加上未收回的57.9億元合約銷售金，恒大手中可流動資金的真實(shí)水平也僅在157億元左右。
如此看來，恒大的現(xiàn)金狀況并非那么美。(中國建設(shè)報(bào)) |
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