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恒大收購(gòu)佳兆業(yè)廣場(chǎng)謀商業(yè)地產(chǎn)之路
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2010-9-6 9:24:29
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8月27日，恒大地產(chǎn)股份有限公司(恒大地產(chǎn)，3333.HK)宣布，將以19億元的價(jià)格購(gòu)買佳兆業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。恒大地產(chǎn)董事局主席許家印透露，該項(xiàng)目大概1/4用于自用，3/4用于出租。
分析人士指出，收購(gòu)佳兆業(yè)廣場(chǎng)，是恒大地產(chǎn)在為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)積極“練兵”，從而為其商業(yè)模式尋找一條可持續(xù)發(fā)展之道。
“價(jià)格合理”
據(jù)了解，佳兆業(yè)廣場(chǎng)位于廣州天河區(qū)珠江新城，該項(xiàng)目于2008年7月開始動(dòng)工，預(yù)期將于2010年12月竣工，目前已取得預(yù)售許可證。
公告顯示，在19億元收購(gòu)代價(jià)中，項(xiàng)目作價(jià)10億元，另有9億元用于償還項(xiàng)目有關(guān)的債務(wù)及費(fèi)用。在資金支付方面，恒大地產(chǎn)需在協(xié)議訂立的三個(gè)營(yíng)業(yè)日內(nèi)支付6億元給佳兆業(yè)，剩余的13億元于12月20日支付。
實(shí)際上，早在去年年底佳兆業(yè)赴港上市時(shí)的招股書中，就已披露了其出售佳兆業(yè)廣場(chǎng)的計(jì)劃，當(dāng)時(shí)佳兆業(yè)的意向出讓價(jià)格為18.5億元。此后不久，佳兆業(yè)稱已簽訂出售佳兆業(yè)廣場(chǎng)的買賣協(xié)議，出讓價(jià)為27.5億元。
“開價(jià)太高，之前很多機(jī)構(gòu)都有談過，但都談不攏。”廣州本地某開發(fā)商告訴記者。
對(duì)于此次以19億元的價(jià)格收購(gòu)，許家印在8月30日召開的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，通過長(zhǎng)時(shí)間的談判，收購(gòu)價(jià)格是比較合理的，“均價(jià)是1.6萬元/平方米，而周邊的寫字樓的價(jià)格在2.4萬元/平方米～2.8萬元/平方米之間，從物業(yè)的增值角度來說是比較好的�！�
而此項(xiàng)交易可為佳兆業(yè)帶來約8.25億元的收益。
“佳兆業(yè)一開始是想將這棟樓作為總部，后來因?yàn)橘Y金緊張才選擇套現(xiàn)。”一位接近佳兆業(yè)的業(yè)內(nèi)人士透露。
佳兆業(yè)2010年中報(bào)顯示，一年內(nèi)到期的銀行負(fù)債達(dá)35億元，占總負(fù)債額的26.6%。4月份，佳兆業(yè)發(fā)行了總額3.5億美元的5年期債券，票面利率高達(dá)13.5%。在此后的5～6月份，該公司在深圳以較大折扣進(jìn)行降價(jià)促銷。
謀動(dòng)“商”機(jī)
恒大地產(chǎn)成立14年來，并未有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)記錄，而現(xiàn)在，用許家印的話說：“恒大是大的上市企業(yè)，擁有1.3萬名員工，將總部遷移到珠江新城的佳兆業(yè)廣場(chǎng)，可以體現(xiàn)公司的形象和品牌�！�
“恒大地產(chǎn)今年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)比較好，資金狀況有改善，該收購(gòu)價(jià)格比較劃算，自己用的同時(shí)，還可以看看出租情況，嘗試運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目�！庇蟹治鋈耸勘硎�。
但恒大地產(chǎn)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)仍有投鼠忌器之意味，“在住宅地產(chǎn)方面有足夠現(xiàn)金和一定規(guī)模的時(shí)候，且恒大必須是在穩(wěn)定成長(zhǎng)的情況下，不是現(xiàn)在百分之幾百的增長(zhǎng)的時(shí)候，才會(huì)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)”。許家印說。
許家印所說的“一定規(guī)�！敝傅氖恰巴恋貎�(chǔ)備、開工面積，銷售金額、銷售面積都達(dá)到第一的時(shí)候。”
在許家印看來，達(dá)到這樣的發(fā)展階段并不需要太長(zhǎng)時(shí)間，“應(yīng)該在明年下半年會(huì)逐漸加大投入商業(yè)地產(chǎn)”。
恒大地產(chǎn)中報(bào)顯示，雖然截至2010年6月30日，集團(tuán)擁有可動(dòng)用資金達(dá)495.2億元，但也有分析人士指出，扣除有嚴(yán)格條件方可動(dòng)用的受限制現(xiàn)金后，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為99.51億元。這或許正是恒大地產(chǎn)目前對(duì)商業(yè)地產(chǎn)淺嘗輒止的原因之一。
但恒大地產(chǎn)已顯現(xiàn)出對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的渴求。2009年，其就在武漢簽下了一個(gè)城市綜合體的框架性協(xié)議，投資總額近百億元；2010年年初，又在濟(jì)南拿下了一個(gè)總建筑面積接近70萬平方米的商業(yè)金融業(yè)地塊；在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，許家印透露，將參與底價(jià)高達(dá)50億元的北京中服地塊的競(jìng)拍。
原因在于，“目前恒大地產(chǎn)是靠住宅產(chǎn)品的快速周轉(zhuǎn)從而實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，但在未來，這種可能性會(huì)越來越小。”輝立證券分析師陳耕指出。
他表示，投資利潤(rùn)率更高的商業(yè)地產(chǎn)有利于提高恒大地產(chǎn)的利潤(rùn)水平，減輕住宅業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)下滑對(duì)利潤(rùn)造成的影響。
但值得一提的是，陳耕表示，商業(yè)地產(chǎn)占用的大量資金將影響住宅開發(fā)，恒大地產(chǎn)必須理順兩個(gè)板塊在不同階段的投資比例。“而且，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商開始投資商業(yè)地產(chǎn)，曾經(jīng)供不應(yīng)求的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)很可能轉(zhuǎn)向過剩，前景未必如大家想象得那么美好。”(中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)) |
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