新政后北京樓市購(gòu)房者陷入觀望，只有幾個(gè)低價(jià)樓盤(pán)熱銷(xiāo)。9月份，隨著入市新盤(pán)的集中，“戰(zhàn)局”將更加激烈。本報(bào)記者 周曉東 攝

　　長(zhǎng)陽(yáng)半島又現(xiàn)“日光”，金地仰山現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房……在“金九”大戰(zhàn)啟幕的前夕，這些消息猶如彌漫在戰(zhàn)場(chǎng)的塵土和硝煙，渲染著本已緊張的氣氛。

　　在真刀真槍的“金九”大戰(zhàn)前夕，這場(chǎng)“攻心大戰(zhàn)”意味深遠(yuǎn)，因?yàn)樵诮祪r(jià)未成事實(shí)之前，熱銷(xiāo)搶先登場(chǎng)，購(gòu)房者對(duì)于政策的信心再次遭遇“正面攻擊”，該如何決斷呢？

　　熱銷(xiāo)樓盤(pán)寥寥，更多樓盤(pán)滯銷(xiāo)

　　上周末，長(zhǎng)陽(yáng)半島、金地·仰山再度攪動(dòng)了北京很多買(mǎi)房人脆弱的神經(jīng)。同時(shí)，北京官方數(shù)據(jù)顯示，8月份樓市出現(xiàn)了價(jià)量雙漲的特征，而且就在跟前的“金九”。

　　在杭州，近日，萬(wàn)科、金隅、保利、金地等5家知名開(kāi)發(fā)商不約而同地推出八個(gè)樓盤(pán)，多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)了久違的排隊(duì)現(xiàn)象。

　　好在一些開(kāi)發(fā)商，比如萬(wàn)科，還是很坦誠(chéng)地告訴買(mǎi)房人，自己是低價(jià)入市的，而萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石本人也坦言，樓市還有降價(jià)的空間。

　　而由于入市樓盤(pán)數(shù)量極為有限，8月份北京樓市的戰(zhàn)況也很容易偵查出來(lái)：共有13個(gè)項(xiàng)目入市，是新政以來(lái)最少的一個(gè)月。美聯(lián)物業(yè)等研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)了全部的預(yù)售套數(shù)和簽約套數(shù)后，一個(gè)數(shù)字浮出了水面：8月份的成交比例沒(méi)有超過(guò)兩成，80%的房子都沒(méi)有賣(mài)出去。

　　兩三個(gè)樓盤(pán)熱銷(xiāo)背后，是更多的樓盤(pán)滯銷(xiāo)和降價(jià)。珠江拉維小鎮(zhèn)2萬(wàn)抵40萬(wàn)，霞公尊府上市半個(gè)月依然無(wú)人問(wèn)津。

　　盡管如此，攻心大戰(zhàn)也不是一無(wú)所獲，樓市的需求旺盛是不可否認(rèn)的。大家要么就不出手，一出手就制造出“日光盤(pán)”來(lái)，讓不少等待入手的人很是緊張和擔(dān)憂(yōu)：這么多人等著買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商愿意降嗎？就算有機(jī)會(huì)，我搶得到嗎？

　　“金九”低價(jià)出擊仍是首選戰(zhàn)略

　　記者按中原、亞豪提供的資料并電話(huà)核實(shí)后統(tǒng)計(jì)，9月有40個(gè)左右樓盤(pán)將入市，其中純新盤(pán)12個(gè)，純新盤(pán)占比大幅提高。近期樓市成交量出現(xiàn)了小幅反彈，既奠定了開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的信心，也為9月推盤(pán)戰(zhàn)略提供了借鑒，低價(jià)試探仍是市場(chǎng)的首選戰(zhàn)略。

　　9月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，21個(gè)項(xiàng)目有報(bào)價(jià)，均價(jià)為22026元/平米。而12個(gè)純新盤(pán)的平均報(bào)價(jià)僅為19278元/平米，價(jià)格低于整體水平，且多數(shù)新盤(pán)報(bào)價(jià)在15000元-20000元/平米之間。

　　即將登場(chǎng)的秋季房展可能會(huì)成為“金九”大戰(zhàn)的一個(gè)典型戰(zhàn)場(chǎng)，是對(duì)金九市場(chǎng)的一次實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。參展的本地樓盤(pán)有40余個(gè)，這個(gè)數(shù)字和“金九”計(jì)劃開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)數(shù)量基本一致。而和去年相比，開(kāi)盤(pán)數(shù)量甚至還有上升。如此跡象說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商是有點(diǎn)坐不住了，準(zhǔn)備主動(dòng)出擊。

　　而對(duì)這些開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部調(diào)查顯示，開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的走勢(shì)沒(méi)有把握，尤其是五環(huán)內(nèi)價(jià)格是否會(huì)下降，目前還沒(méi)有確定的預(yù)期，分歧很大，相當(dāng)部分樓盤(pán)的價(jià)格出現(xiàn)“難產(chǎn)”的狀況；而且五環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)以老盤(pán)后期居多，此前的價(jià)格已經(jīng)相對(duì)較高，新推產(chǎn)品價(jià)格的調(diào)整也受到制約，這一現(xiàn)象在2008年時(shí)也曾出現(xiàn)過(guò)，表明有些開(kāi)發(fā)商目前是進(jìn)退兩難。

　　而與此相反，五環(huán)外新城區(qū)的樓盤(pán)，尤其是大興和房山區(qū)域樓盤(pán)，已經(jīng)在此前的市場(chǎng)中制定了相對(duì)合理的價(jià)格，市場(chǎng)表現(xiàn)較好，也不受過(guò)去定價(jià)的制約，目前的心態(tài)比較明確，信心十足，有一種乘勝追擊的底氣。

　　供需博弈從暗戰(zhàn)進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)

　　總體來(lái)看，傳統(tǒng)的“金九”對(duì)于開(kāi)發(fā)商仍然具有一定的吸引力。為了實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)的愿望，開(kāi)發(fā)商也是做好了準(zhǔn)備，積極備戰(zhàn)。

　　開(kāi)盤(pán)入市的項(xiàng)目不僅純新盤(pán)居多，而且在價(jià)格方面、產(chǎn)品類(lèi)型方面及開(kāi)盤(pán)策略方面均作出了應(yīng)對(duì)之舉。而8月份入市項(xiàng)目充分反映了當(dāng)前樓市最真實(shí)的供需現(xiàn)狀：低價(jià)的樓盤(pán)好賣(mài)，高檔住宅價(jià)格堅(jiān)挺；上市公司傾向于降價(jià)；剛性需求依然愿意買(mǎi)房，改善型需求被明顯壓抑，投資型需求基本退場(chǎng)。這一特征在9月份不僅沒(méi)有改變的可能，反而還會(huì)隨著入市量的集中，而令戰(zhàn)局更加激烈。

　　另一個(gè)對(duì)戰(zhàn)局影響更大的情報(bào)值得關(guān)注。截至8月31日，112家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)中報(bào)全部出爐，在“萬(wàn)保招金”業(yè)績(jī)相對(duì)看好的表象下，自去年末以來(lái)上市公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流繼續(xù)惡化成為主流特征，負(fù)債總額進(jìn)一步增加，資金更為緊張，但企業(yè)存貨卻大增。這意味著，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的逐步顯現(xiàn)，選擇“死扛”房?jī)r(jià)的企業(yè)面臨高負(fù)債和高庫(kù)存的雙重壓力。

　　樓市調(diào)整依然在持續(xù)中，唯有低價(jià)出擊才有效果。

　　隨著“金九銀十”的到來(lái)，這一認(rèn)識(shí)將會(huì)達(dá)成更廣泛的一致。歷經(jīng)數(shù)月的政策博弈和心理博弈都將從“暗戰(zhàn)”進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)。

　　這意味著新入市的項(xiàng)目需要根據(jù)市場(chǎng)的需求采取更為靈活的定價(jià)策略，房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下滑可能將順理成章。而一個(gè)更為理性的定價(jià)也將會(huì)推動(dòng)交易量恢復(fù)平穩(wěn)，從而促使市場(chǎng)在新的價(jià)格水平上達(dá)成新的平衡。

　　不過(guò)，在進(jìn)入“金九銀十”之際，全國(guó)樓市呈現(xiàn)越來(lái)越明顯的量?jī)r(jià)齊漲的態(tài)勢(shì)，如果預(yù)期中的價(jià)格實(shí)戰(zhàn)未能出現(xiàn)，市場(chǎng)人士擔(dān)心政策方面會(huì)扔出“核武器”來(lái)，引發(fā)樓市的“核戰(zhàn)”。

　　新京報(bào)記者 張家齊 袁玥