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新茂大廈三度轉(zhuǎn)手 外資上海大量拋盤
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2010-1-13 8:35:09
蘭格鋼鐵 |
在2009年至今的這輪樓市高潮中，輪到了中國公司將曾經(jīng)被外資收購的物業(yè)重新接手。2008年底還在擔(dān)心虧損的外資基金們最近熱情昂揚，乘著樓市高峰大肆出貨。
幾乎在同時，中國樓市泡沫的問題被提及的頻率越來越高。
“上�；▓@廣場”遭轉(zhuǎn)手
近期有消息稱，投資銀行高盛正與上海復(fù)地集團(tuán)洽商出售其持有的上�；▓@廣場項目。記者昨天了解到，這一項目轉(zhuǎn)讓價格在2.5萬元/平方米左右，計算總價將超過20億元人民幣。
記者從知情人士處了解到，這筆交易目前正在進(jìn)行中�！斑@是一筆操作相當(dāng)復(fù)雜的交易�！痹撊耸勘硎荆捎谄渲猩婕皫胖缔D(zhuǎn)換以及諸多股權(quán)結(jié)構(gòu)性問題，交易完成需要相當(dāng)長一段時間。
資料顯示，2007年4月，高盛以1.9億美元(當(dāng)時約16億元人民幣)收購了位于虹橋地區(qū)的酒店式公寓及別墅項目“上�；▓@廣場”，總計建筑面積9.78萬平方米，包括用于租賃的53棟別墅及9幢酒店式公寓樓。
業(yè)內(nèi)人士表示，交易價格在平均單價2.5萬元/平方米左右，如果以這一價格計算，則成交價格將達(dá)到24.45億元。
復(fù)地方面的回應(yīng)是，如果有這一筆交易，將會有公告發(fā)布。
復(fù)地在過去一年間連續(xù)出售北京以及天津兩處商業(yè)物業(yè)項目，并成功套現(xiàn)總金額達(dá)到25億元，這一數(shù)字與此次物業(yè)交易價格倒是基本吻合。
在此之前，高盛已經(jīng)將其在上海的一宗寫字樓物業(yè)“高騰大廈”易手。
新茂大廈三度易手
幾乎在復(fù)地收購項目同時，記者還獲悉一宗大筆交易。來自北歐的老牌金融集團(tuán)SEB名下地產(chǎn)基金SEBImmobilien也將2006年底從麥格理手中接盤的新茂大廈(已改名鉑金大廈)成功轉(zhuǎn)手。
去年已經(jīng)在上海市場上收獲兩單的香港上市公司資本策略成為項目的接手方。有業(yè)內(nèi)人士透露，這筆交易的成交價格接近24億元人民幣，單價約為5.5萬元/平方米。
此次交易已經(jīng)是新茂大廈的第三度轉(zhuǎn)手。2005年1月，來自新加坡的地產(chǎn)公司嘉德置地出于戰(zhàn)略考慮，將新茂大廈以9800萬美元出售給澳大利亞地產(chǎn)基金麥格理。收購后，麥格理開始了對新茂大廈的包裝，首先將其改名為鉑金大廈。
2006年12月，德國SEBImmobilien以2.5億美元代價收購了這一商業(yè)物業(yè)。當(dāng)時是二度接盤，不少業(yè)內(nèi)人士將這筆交易理解為國外低回報要求的穩(wěn)定型基金所進(jìn)行的長期投資。不料3年后，該項目還是被最終轉(zhuǎn)手。
從虧本到獲利
在去年上半年成交的一系列整體收購案例中，中資的投資一定程度上沾了金融危機的光。比如去年6月完成的上海盛邦國際大廈(原福海商廈)項目出售協(xié)議中，香港資本策略投資有限公司(00497.HK，下稱資本策略)僅以不到55%的價格收購了已破產(chǎn)保護(hù)的雷曼兄弟在“盛邦國際大廈”的權(quán)益，并重新包裝近期面市。同樣的，潘石屹(博客)表示，公司經(jīng)由大摩收購的東海廣場同樣也溢價不多。
而到了最近幾宗交易，外資虧本的買賣已經(jīng)被大幅盈利所取代。2009年中國樓市的持續(xù)火爆讓外資投資者們分享到了難得的利潤果實。
以高盛這筆交易來看，加上人民幣升值的因素，兌換成美元來計算，即使對于三年租金收益忽略不計，高盛的“上�；▓@廣場”接近三年的地產(chǎn)投資也將給其帶來100%的賬面收益。而如果考慮地產(chǎn)基金所采取的杠桿，這一利潤率將會更加驚人。
外資集體出逃？
在高盛、SEB之前，摩根大通、花旗、麥格理、凱雷、雷曼兄弟等金融公司已經(jīng)相繼將手頭物業(yè)陸續(xù)拋售。不難看出，近期發(fā)生的所有交易模式如出一轍，全部由境外資本出貨而由國內(nèi)公司接盤。
這和2004年中國市場上境外機構(gòu)大肆投資的狀況截然相反。當(dāng)時，幾乎所有的境外投資者都等著在中國購買一處物業(yè)。
如今回顧來看，幾乎當(dāng)時所有出手投資的公司都已經(jīng)獲得了豐厚的回報，不少公司回報率超過100%。
最近一些媒體言論或許能夠反映目前境外投資者對于中國房地產(chǎn)市場的態(tài)度。提前出版的2010年1月11日美國《商業(yè)周刊》，發(fā)表題為《中國房地產(chǎn)狂熱癥》的文章指出，美國曾經(jīng)的房產(chǎn)泡沫帶來問題成堆，那么中國的房產(chǎn)泡沫可能更為嚴(yán)重。
在此之前，美國《紐約時報》1月8日在其工商版頭版顯著位置刊登題為“賣空中國”的報道稱，曾準(zhǔn)確預(yù)見安然公司垮臺的詹姆斯·查諾斯預(yù)言中國即將崩潰，認(rèn)為“中國的房地產(chǎn)泡沫比迪拜嚴(yán)重1000倍”。(東方早報) |
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