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溫州：追漲心切 又現(xiàn)天價(jià)新地王
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http://m.t3home.cn 發(fā)表日期：2009-4-10 7:45:59
蘭格鋼鐵 |
核心提示：“一季度的樓市小陽(yáng)春，讓開(kāi)發(fā)商們重新對(duì)后市產(chǎn)生希望，買(mǎi)地的開(kāi)發(fā)商比以前多了。”
“9億元一次!9億元兩次!9億元三次!”主拍人的一錘定音，讓在場(chǎng)所有人懸了多時(shí)的心終于放下。
在此之前，這場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈、令人窒息的土地拍賣(mài)已經(jīng)持續(xù)了一個(gè)多小時(shí)，溫州城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司、置信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、華亮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三家機(jī)構(gòu)，你追我趕，不斷刷新地價(jià)紀(jì)錄。這是4月7日發(fā)生在溫州市區(qū)南站原溫州長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)有限公司地塊拍賣(mài)會(huì)上的一幕。
上述地塊掛牌起始價(jià)只有57809萬(wàn)元，但經(jīng)過(guò)連續(xù)14輪的爭(zhēng)奪，最終成交價(jià)格高達(dá)9億元，漲幅超過(guò)50%。高達(dá)19607元/平方米的樓面地價(jià)也是今年以來(lái)全國(guó)的最高價(jià)。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，除了溫州長(zhǎng)運(yùn)地塊外，全國(guó)至少有十塊以上的土地已非底價(jià)成交。在樓市回暖之后，土地市場(chǎng)的回暖期也將到來(lái)。
地市曾陷低谷
此前，整個(gè)中國(guó)的土地市場(chǎng)，只能用“慘淡”二字來(lái)形容。易居克而瑞對(duì)上海土地市場(chǎng)的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，上海土地成交均價(jià)明顯下跌，目前已經(jīng)基本回落至2006年的水平，與2007年相比跌幅達(dá)到30%～50%。
此前，中原地產(chǎn)研究中心1月份曾發(fā)布過(guò)北京、上海、杭州、廣州、成都等全國(guó)十二城市土地價(jià)格調(diào)查報(bào)告，除上海外，全國(guó)其他主要城市的土地價(jià)格均較去年大幅下跌。并且促使土地拍賣(mài)的進(jìn)一步冷清，流拍率高達(dá)25%，大部分土地以底價(jià)成交。
滬、廣、深、津1月份的土地成交價(jià)格較去年同期下跌了50%以上，尤其是上海和杭州的地價(jià)較去年12月環(huán)比下跌了20%，創(chuàng)近幾年來(lái)最大跌幅。上海奉賢區(qū)拓林鎮(zhèn)的一幅住宅用地以起拍樓板價(jià)540.08元/平方米，甚至首次跌破1000元/平方米大關(guān)，創(chuàng)造了近五年上海土地拍賣(mài)史上的一個(gè)紀(jì)錄。
而到了二月份，住宅用地的流拍率雖然大大減小，但土地成交價(jià)卻持續(xù)一路下探。根據(jù)監(jiān)測(cè)，2月份的平均成交價(jià)又創(chuàng)新低，每平方米的成交價(jià)格僅1200多元，比過(guò)去12個(gè)月的平均價(jià)格還要低17%。
土地成交價(jià)格的連續(xù)探底，也讓開(kāi)發(fā)商因?yàn)橹案邇r(jià)購(gòu)買(mǎi)的土地儲(chǔ)備而“資產(chǎn)縮水”。其中，已經(jīng)公布年報(bào)的多家房地產(chǎn)公司共計(jì)提了近20億元的跌價(jià)準(zhǔn)備。
土地的底價(jià)成交和流拍現(xiàn)象的增多，也嚴(yán)重打擊了政府部門(mén)推地的積極性。今年二月份，上述十二城市公開(kāi)掛牌土地?cái)?shù)只有146幅748公頃，比一月份172幅929公頃大幅減少，其中居住用地的供應(yīng)減少量縮減最為明顯，一共只掛牌了20幅95公頃，比1月份少了10余幅近100多公頃。
樓市回暖促土地成交大增
中原地產(chǎn)研究中心的分析師宋莉曾一度認(rèn)為，土地成交量的低迷還將延續(xù)。然而話(huà)音剛落，沒(méi)有信心的開(kāi)發(fā)商們又回到了土地市場(chǎng)。除了溫州長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)地塊外，天津?yàn)I海等地也有十多幅土地以高于底價(jià)20%左右的價(jià)格成交。
“一季度的樓市小陽(yáng)春，讓開(kāi)發(fā)商們重新對(duì)后市產(chǎn)生希望，買(mǎi)地的開(kāi)發(fā)商比以前多了。”宋莉說(shuō)。
另一方面，政府土地供應(yīng)，尤其是住宅用地的減少，也逼迫面臨“地荒”的開(kāi)發(fā)商，不得不緊急入市買(mǎi)地，特別是在土地連續(xù)跌價(jià)之后。
同時(shí)，政府部門(mén)的土地新政也是刺激開(kāi)發(fā)商入市的一個(gè)重要策略。比如，合肥出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，調(diào)整土地出讓價(jià)款支付方式，允許“一次性付款”或“分期付款”兩種方式繳納土地出讓價(jià)款。采用“分期付款”的，土地出讓價(jià)款2億元以上的，分期付款期限最長(zhǎng)可達(dá)12個(gè)月，成交款首付比例最低可達(dá)30%。
上海推出了“土地詢(xún)價(jià)制度”，在地塊推介會(huì)上向開(kāi)發(fā)商發(fā)放“地塊推介宣傳意向登記表”和“地塊需求意向調(diào)查表”，了解開(kāi)發(fā)商能接受的地塊出讓價(jià)格，以及對(duì)地塊位置、大小的需求,推動(dòng)了部分開(kāi)發(fā)商入市。
不過(guò)，宋莉認(rèn)為，目前土地拍賣(mài)的重新活躍，僅僅只能說(shuō)明土地市場(chǎng)的回暖。要恢復(fù)到2007年時(shí)的火熱場(chǎng)面，還很困難。
17.6億元滬現(xiàn)首筆整體購(gòu)樓案
今年上海的首筆整棟收購(gòu)案，出現(xiàn)在辦公樓市場(chǎng)。昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從仲量聯(lián)行獲悉，日前，POSCO(韓國(guó)浦項(xiàng)集團(tuán))以約人民幣17.6億元的價(jià)格，將甲級(jí)辦公樓浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)售予陸家嘴集團(tuán)，結(jié)束了市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方僵持已久的局面，這也是2009年上海市場(chǎng)的第一宗整棟辦公樓交易。
仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼指出，經(jīng)過(guò)2008年下半年的低迷，交易活動(dòng)已開(kāi)始初顯復(fù)蘇的曙光。顧東尼認(rèn)為，這宗交易也證明了本土買(mǎi)家在房地產(chǎn)投資市場(chǎng)日益凸現(xiàn)的重要地位。隨著國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司、國(guó)企等這樣現(xiàn)金充裕且具備長(zhǎng)遠(yuǎn)投資眼光的投資者入市，預(yù)期本土投資者參與的交易將會(huì)越來(lái)越多，相信2009年將會(huì)有更多的成交發(fā)生。
上海多數(shù)房地產(chǎn)類(lèi)別市場(chǎng)供過(guò)于求的現(xiàn)狀，使得投資者不再愿意參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。商鋪因其較低的空置率而成為一個(gè)例外，然而目前上海市中心主要零售區(qū)域幾乎沒(méi)有可開(kāi)發(fā)的閑置土地。
顧東尼說(shuō)，開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)往往過(guò)高，這使得在目前的市場(chǎng)環(huán)境下投資可行性大打折扣。投資者的關(guān)注點(diǎn)已從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向收購(gòu)，這點(diǎn)從2008年土地買(mǎi)賣(mài)交易額同比下降60%可得到證實(shí)。
他認(rèn)為，這一顯著降幅背后的原因之一，便是2007年政府出臺(tái)的調(diào)控措施，該措施禁止將外幣用作土地購(gòu)買(mǎi)的保證金；之后政府對(duì)該項(xiàng)措施進(jìn)行了松綁，以鼓勵(lì)國(guó)外投資者重新回到土地交易市場(chǎng)。投資者將此視作進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)或者進(jìn)行擴(kuò)張的良機(jī)。但投資者更愿意收購(gòu)現(xiàn)有資產(chǎn)。(每日經(jīng)濟(jì)新聞) |
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